전월세 계약 전,후 알아야 할 체크리스트

전월세 계약 전 알아야 할 체크리스트

요즘 전세사기가 뉴스에서 많이 나오고 있습니다. 전세라는 것은 우리나라에만 것인데요. 월세보다 전세를 선호하는 사람들에게 전세를 가지고 사기를 치는 사람들이 많고 사건도 많이 일어나고 있습니다. 목돈이 들어가게 되거나 또는 그 사람의 전재산일수도 있는 전세금을 지키기 위해 이런 전세사기를 피하려면 어떻게 해야 할까요. 전세라는 제도 자체가 돈(보증금)을 빌려주는 세입자로서는 계약시점에는 문제가 없더라도 집주인이 나중에 돈을 갚을 능력이 있는지 알기 어려워서 추후에 문제가 발생하게 되는 것입니다. 공인중개사가 계약을 할 때 위험한 물건이라는 것을 미리 알려줬더라면 좋겠지만 공인중개사를 전적으로 믿을 수도 없는 노릇입니다. 그래서 월세나 전세 계약을 하기 전에 알아봐야 하는 것들에 대해 준비했습니다.

내 보증금을 돌려받을 권리보다 앞서는 다른 권리가 있는지 확인하는게 중요합니다. 전월세 계약 전에  확인해야 하는 체크리스트를 알아보겠습니다.

1. 집 담보로 잡힌 대출 알아보기

2. 다른 세입자의 보증금이 있는지 확인하기

계약을 할 때 집주인에게 선순위 임차인들의 임대차계약서 등을 요구해서 보증 그이 얼마인지 확인해 볼 수 있습니다. 그러나 집주인들 대부분은 응하지 않습니다. 법적으로는 집주인은 선순위임차인들의 확정일자 부여일, 보증금등의 정보를 계약하려는 임차인에게 제해줄 의무가 있습니다. 집주인이 임대차 정보를 알려주지 않는다면 계약하지 않는 것이 안전합니다. 이미 계약했다면  신분증과 계약서를 갖고 행정복지센터에 방문해서 해당 다가구주택 건물의 전체 '확정일자 부여현황'을 열람해 보면 됩니다.

3. 집주인에게 밀린 세금이 있는지 확인하기

전세 보증금 반환받기 위한 체크리스트

집값이 떨어져서 전세 보금금을 돌려받지 못하는 거나 집주인이 나쁜 마음으로 세입자를 속이는 전세사기에 보증금을 만기 때 돌려받지 못하는 경우가 요즘 늘고 있습니다. 세입자들의 걱정이 커지고 있는데요.

전세

1.계약기간 만료 전 내용증명 발송하기

2. 임차인 등기 설정하기

3.HUG를 통해 전세보증금 반환 준비하기

 

1. 계약기간 만료 전 내용증명 발송하기

계약기간 만료일 최소한 두 달 전 집주인에게 내용증명을 보냅니다. 내용증명에는 계약을 해지한다는 의사를 밝히고 전세금 반환을 요청한다는 내용을 포함하면 됩니다. 내용증명이란 내가 상대방에게 어떤 내용을 언제 전달했다는 것이고 이것을 우체국이 증명을 해주는 문서입니다. 계약을 만료하겠다는 의사를 전달했다는 것을 법적으로 증명을 하는 것이므로 나중에 분쟁이 생기면 증거로 사용할 수 있습니다. 우체국으로 가서 내용증명에 대한 내용을 3부 뽑아서 우체국으로 가면 됩니다. 내용증면에 대한 양식은 자유롭게 할 수 있어서 언제 계약했고 계약금과 언제 나가겠다는 것을 기입하면 됩니다. 한부는 집주인에게 한부는 우체국이 보관하고 한부는 내가 갖고 있으면 됩니다.

만약 집주인이 서류를 반송한다면 어쩌죠?

상대방이 받아야만 효력이 발생하는 것이 내용증명입니다.이것을 아는 사람은 일부러 내용증명을 수취 거부를 해서 서류가 반동되게 하기도 합니다. 그럴 경우에는 공시송달 제도를 이용하면 됩니다. 수취인인 집주인의 주소가 명확하지 않거나 2차례 이상 수취를 거부할 경우에 법원에 요청하는 것입니다. 공시송달명령이 나오면 법원 게시판에 내용이 올라오게 되며 내용증명과 동일한 효력을 가지게 됩니다.

2. 임차인 등기 설정하기

계약이 만료되었는데도 보증금 반환을 집주인이 하지 않는 다면 임차인 즉 세입자는 등기를 설정할 수 있습니다.임차인 등기란 전세금을 받지 못한 채로 이사를 가더라도 집에 대한 권리(대항권)와 다른 채무자보다 먼저 돈을 돌려받을 권리(우선변제권)를 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 그리고 우선변제권은 점유를 해야 합니다. 따라서 우선변제권이 생기기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받고 점유까지 해야 효력이 발생합니다. 우선변제권이란 다른 채무자보다 먼저 돈을 돌려받을 권리가 생기는 것입니다. 그러나 다른 곳으로 전입신고를 하게 되면 우선변제권이 없어집니다. 그러는 동안 만약 다른 세입자가 오거나 집주인이 빚이 생기게 되면 내가 돈을 받을 권리의 순위가 밀리게 됩니다. 그래서 돈을 받지 못한 채로 다른 곳으로 이사를 가야 한다면 꼭 임차인등기를 해서 우선변제권을 유지하도록 해야 합니다. 임차인 등기는 전세계약이 끝나는 다음날부터 지방법원이나 전자소송 사이트(https://ecfs.scourt.go.kr/)에서 신청 할수 있습니다.

3.HUG를 통해 전세보증금 반환 준비하기

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 집주인이 계약 만료 한 달 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 HUG에 연락해서 사고를 접수하면 됩니다. 반환하기 위해 서류 준비는 등기부등복, 내용증명, 보증채무이행 청구서 등이 있습니다. 전세보증금반환보증금을 가입하는 것이 좋습니다. 보증료는 지자체마다 청년들에게 지원을 해주고 있으니 만 19세~만 34세의 청년이라면 꼭 지자체나 시청 홈페이지를 확인해 보시기 바랍니다. 부산시는 주소가 주민등록상 부산에 거주하는 만 19세~34세 청년이고 소득 연 5천만 원 이하(부부합산 8천만 원 이하), 보증금이 전세 3억 원 이하가 신청 자격이 됩니다. 주택도시보증공사의 부산울산지사를 직접 방문하거나 안심전세 앱을 통해서 전세보증금 만화 보증에 가입하세요. 부산시가 예산 내에서 하는 사업이므로 선착순이니 조건에 맞는 다면 꼭 알아보시고 하시길 바랍니다.

전월세 계약 전 알아야할 체크리스트