재건축의 시대가 끝났다고 하는 이유

윤정부에서 가장 대표적인 것은 재건축과 재개발에 관한 것이었습니다. 아파트 준공이 30년이 넘으면 안전진단을 통과하지 않은 상태에서 재건축을 할 수 있는 재건축 패스트트랙이라는 도시정비법 개정이 필요합니다. 정부는 패스트트랙을 통해서 재건축 기간을 단축할 수 있을 것이라고 했습니다. 그러나 재건축과 재개발의 정부의 정책과 현실은 달랐습니다. 지난 1월 기준 국내 시멘트상위 공급업체 7개사의 1t당 평균 시멘트 가격은 11만 4943원에 달했습니다. 이는 1년 전에 비해 14.37% 상승한 것인 데다, 5년 전보다는 무려 53%나 폭등한 것입니다. 인건비도 상승했습니다. 대한건설협회의 '2024년 상반기 적용 건설업 임금실태조사' 결과에 따르면 91개 일반공사직종의 평균임금은 25만8359원으로, 전년 동기(24만 4456원) 대비 5.69% 오른 것으로 나타났습니다

국내 10대 건설사( ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲현대엔지니어링 ▲지에스건설 ▲디엘E&C ▲포스코 E&C ▲롯데건설 ▲SK에코플랜트 ▲호반건설)중에서 올해 재건축이나 재개발 수주가 없는 곳이 7곳이나 됩니다. 치솟는 공사비와 인건비로 이익을 내기가 쉽지 않다는 이유입니다. 이에 따라 주택공급이 줄어들기 때문에 4,5년 뒤가 어떻게 될까요?

잠실우성 4차(송파구) : 3번 유찰

가락삼익맨션(송파구):2차 유찰

신반포 27차(서초구):1차 유찰

부동산 분위기가 좋은 상황에서 공사비의 상승과 인건비 상승으로 건설사들은 수주를 하지 않고 있습니다. 10대 건설사의 수주액은 24년이 22년 보다 절반가량입니다. 과거 재건축 아파트는 로또라고 불렀습니다. 우리나라는 땅이 좁은 데다 많은 사람들이 서울과 수도권 등 주요 대도시에 살고 싶어 합니다. 

최초 주공아파트인 1986년에 지어진 대구 달서구의 송현주공3단지 아파트입니다. 25년 입주 예정이라고 나와있습니다. 상인센트럴자이라는 이름으로 1498세대가 될 예정입니다.

세대타입

59형(전용면적 59.96㎡ / 공유면적 19.91㎡ / 공급면적 79.88㎡) 216세대

74형(전용면적 74.99㎡ / 공유면적 23.45㎡ / 공급면적 98.44㎡) 168세대

84A형(전용면적 84.99㎡ / 공유면적 24.98㎡ / 공급면적 109.97㎡) 614세대

84B형(전용면적 84.99㎡ / 공유면적 25.01㎡ / 공급면적 110.01㎡) 304세대

114형(전용면적 114.97㎡ / 공유면적 28.80㎡ / 공급면적 143.78㎡) 193세대

152형(전용면적 152.00㎡ / 공유면적 50.13㎡ / 공급면적 202.14㎡) 1세대

162형(전용면적 162.03㎡ / 공유면적 57.92㎡ / 공급면적 219.96㎡) 1세대

178형(전용면적 178.00㎡ / 공유면적 51.88㎡ / 공급면적 229.89㎡) 1세대

재건축의 시대가 끝났다고 하는 이유

지하철 1호선의 월촌역과 상인역의 중간에 있고 롯데백화점이 인접해 있으며 학군이 주변에 좋아서 입지가 아주 좋은 곳에 위치해 있습니다. 하지만 철거가 끝난 지 1년 3개월이 되도록 다음 단계가 진행이 되지 않고 있습니다. 입지가 좋은 곳이라 대형 건설사들의 경쟁이 있었습니다. gs건설사가 수주를 하게 되었고 착공 기준일까지 물가인상에 따른 공사비 인상이 없을 것이라고 했습니다. 철거는 빨리 진행이 됐지만 시공은 전혀 진행이 되지 않았습니다. 조합원들은 이렇게 될 줄 몰랐다고 합니다. 위치가 워낙 좋기 때문에 진행이 잘 될 것이라 생각했다고 합니다. 하지만 50%에 가까운 공사비 인상으로 인해 조합원들의 분담금의 부담이 커져버렸습니다.

	기존 계약(21.03)	시공사측 제안(24.01)
공사비(3.3제곱미터 당)	429만원	642만원
공사기간	33개월	42개월
계약방식	분양불	기성불

분양불은 시공사가 자체적으로 공사비를 마련 후에 분양 대금으로 공사비를 충당하는 것이고 기성불은 조합이 대출로 공사비를 마련후에 공사 단계마다 시공사에게 공사비를 지급하는 것입니다. 기성불이 되면 시공사가 아닌 조합원이 직접 대출을 받아 공사비를 내야 합니다. 미분양 시 부담을 시공사가 아닌 조합원이 안게 되는 것입니다. 처음 계약 시 분담금은 1.9억 원이었고 최근 시공사에서 제시한 분담금으로 계산을 하면 약 4억 원이 되었습니다. 4억 원이란 분담금을 부담할 수 있는 조합원은 많이 않았습니다. 조합원이 1,100명이고 언제 지어질지 모르는 아파트로 하루하루 불안한 나날을 보내고 있습니다. 시공사는 2017년에 계약을 했기 때문에 5년이 지난 지금은 계약당시의 조건으로는 마이너스라고 합니다. 조합원과 시공사의 입장은 분양불로 갈지 기성불로 갈지 한 치의 양보도 없이 진행이 안되고 있는 상황입니다.

대구는 미분양이 9,927세대로 전국에서 가장 미분양이 많은 지역입니다.착공 전 미분양 리스크를 누가 안고 갈지가 중요해지고 있습니다. 서울의 주요 지역도 시공사와 조합원 역시 공사비 갈등문제로 예외가 아니었습니다. 이런 문제로 25년 입주 예정인 상인센트럴자이에 대해  28년 입주 예상을 한다고 합니다. 조합원들이 이주를 하고 1년 동안 착공이나 분양을 하지 않았고 원래 입주하려던 시기보다 늦어져서 사업비도 늘어나고 조합원들의 부담도 늘어날 것으로 보입니다.

이처럼 재건축이란 로또라는 공식이 바뀌고 있습니다.정부의 정책과 시공사와 조합원들과의 이해관계에 따라 움직이기 때문입니다.