금리와 부동산 시장 전망

한 전문가가 1년 전한 인터뷰 내용입니다. 23년의 부동산 시장의 분위기는 어떻습니까라는 질문에 하락장으로 진입을 했습니다. 22년부터 하락장으로 자연스럽게 넘어가는 분위기입니다. 22년의 시장은 정체기의 느낌은 확실히 남아 있습니다. 급매물은 빨리 소진이 되고 있습니다. 현 부동산 시장은 금리가 영향을 강하게 미치고 있습니다. 시장을 예측한 사람들의 속도보다 훨씬 빠르게 하락장으로 가고 있다고 봅니다. 금리의 인상이 생각보다 가파르게 진행이 되고 있기 때문에 부동산 시장 또한 부담을 많이 느끼고 있는 실정입니다. 앞으로 큰 금리인상은 없을 것이다라고 하는데 그러면 이렇게 빠른 하락세도 멈추게 될까요란 질문에 전문가는 멈출 거라는 가능성은 별로 없다고 전망합니다.

일단 금리와 부동산 시장과의 관계를 명확히 해야 합니다.어떤 사람들은 금리와 부동산 시장의 관계가 같다고 보는 반면에 어떤 사람들은 금리가 부동산 시장에 영향이 없다고 하는데요. 이 전문가는 금리가 부동산 시장에 미치는 요인이 직접적이다라고 말하지 않습니다. 금리는 부동산 시장에 영향을 주는 2차 요인이라고 생각합니다. 2차 요인의 특징은 시장과 방향이 같으면 큰 힘을 내고 시장과 방향이 반대면 거의 힘을 못 내는 것입니다. 마치 호재와 같습니다. 상승장에서 호재는 부동산 시장을 활활 타게 만들고 하락장에서 호재는 부동산 시장에서 거의 힘을 쓰지 못합니다. 금리는 호재와 같은 2차 요인이라고 봅니다. 금리뿐만 아니라 우리가 생각하는 부동산 시장의 관련 변수들은 대부분 2차 요인입니다. 실제로 현재 떨어지고 있는 부동산 시장에서 호재는 힘을 거의 쓰지 못하고 있습니다. 방향이 다르면 거의 힘을 못쓰는 것이 2차 요인입니다. 그렇다면 이 전문가가 말하는 금리가 2차 요인이라고 했으니 지금 시장과 금리의 방향이 같기 때문에 큰 힘을 내는 겁니다. 그러므도 부동산 시장의 하락 속도를 빠르게 내게 하고 있는 요인을 금리라고 할 수 있겠습니다. 금리의 하락이 멈추거나 인하하게 되면 부동산 시장에 상승하게 되는 요인이 되지 않을까라는 사람들이 있습니다. 그렇지 않다는 것입니다. 금리가 부동산 시장의 방향을 돌리는 요인이 될 수는 없습니다. 금리 인상이 멈추면 더 강한 하락 요인으로 영향을 미칠 것으로 봅니다. 바로 인구 감소입니다. 인구가 급격하게 줄어드는 시기는 꽤 멀다고 생각할 겁니다. 중요하지 않습니다. 방향이 같으면 큰 힘을 냅니다. 인구도 2차 요인입니다. 인구가 적게 감소하든 많이 감소하든 중요하지 않습니다. 인구가 감소하고 있다는 것과 부동산 시장이 하락하고 있다는 것입니다. 대부분의 사람들은 부동산 시장이 하락하면 어떤 요인에 의해서 하락한다고 생각합니다. 지금은 인구 요인을 말하지 않아도 금리 요인으로 부동산 시장의 하락을 말할 수가 있습니다. 그러면 금리인상이 멈추게 되면 하락 요인이 없어지는 거겠죠. 시장은 계속 하락하고 있다면 누구나 반박하기 어려운 인구감소를 요인으로 들것입니다. 왜냐면 수요가 줄어드는 것으로 연결할 수 있습니다. 시장과 요인이 같으면 반박을 할 수가 없습니다.

그렇다면 부동산 하락장을 만드는 1차 요인은 뭘까요? 첫번째로 대중심리입니다. 두 번째가 정책입니다. 정책의 누적효과라고도 할 수 있습니다. 문정부 때 부동산 상승을 막기 위해 30번에 가까운 정책이 있었습니다. 그 정책들이 효과가 높지는 않았습니다. 정책으로 규제를 하려고 했는데 이것 때문에 부동산이 올랐다고 하는 사람도 있는데요. 시장은 무조건 규제를 이깁니다. 시장의 힘이 강하기 때문입니다. 그러면 규제 때문에 왜 하락느냐라고 한다면 규제가 나올 때마다 부동산 시장을 조금씩 조금씩 갉아먹는 겁니다. 상승장 꼭대기에서 상승 에너지는 거의 남아있지 않습니다. 양적인 것들이 많아지면 그것들이 질적인 변화를 가져옵니다. 누적효과라고 합니다. 규제정책의 누적된 효과가 질적 효과를 만들어 내게 됩니다. 문정부 때 상승장이 만들어진 것이 아니라 그전 정부인 박정부의 누적된 정책 때문인 겁니다. 부동산 시장에 대한 열기가 커지다 보니 시장에 들어오지 않을 사람 그리고 시장에 들어온 사람들은 원래 하나만 사는데 두 개, 세 개를 사게 되는 겁니다. 수요가 폭증하는 상황이 발생한 거죠. 전 정부인 박정부의 정책의 누적효과로 문정부 때 폭등을 한 거죠. 지나올 때마다 정부가 했던 행동들이 일종의 부작용 같을 걸로 나중에 효과가 나옵니다. 그렇다면 이번 윤정부 때 하는 정책들은 언제 효과가 날까요? 나중에 상승의 효과에 에너지로 작용을 하게 될 것입니다.

금리와 부동산 시장 전망